Co obnáší vlastnictví bytu ve společenství vlastníků jednotek v bytovém domě?

Rozhodli jste se pořídit si vlastní byt a přestěhovat se od rodičů nebo do většího? Při výběru bytu vás nejspíš nenapadne ptát se, jak funguje správa domu a samotné SVJ. Především vám jde o to, aby se vám byt líbil, byl v pořádku, zajistili jste si finance a vše dokázali přestěhovat. Nejspíš si ani neuvědomíte, že koupí se stanete členem nějakého společenství a budete mít určité povinnosti a v nějakých případech i výhody.
 

Co znamená SVJ a kdy se stanete jeho členem

Společenství vlastníků jednotek musí vzniknout v každém domě s minimálně 5 jednotkami, které mají alespoň 3 různé majitele. SVJ nevzniká ze zákona automaticky, jako to bývalo v minulosti, a jeho povinnost vzniku upravuje ust. § 1198 odst. 1 občanského zákoníku. Podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, je SVJ neboli společenství vlastníků jednotek právnická osoba. Toto společenství je vytvořeno za účelem správy domu a pozemku, který nevlastní žádný z vlastníků bytové jednotky či jednotek. 
SVJ je zodpovědné za správu a údržbu společných prostor, domu a pozemku, v zájmu všech vlastníků bytů. 
Samotné společenství vlastníků nesmí podnikat a ani se na podnikání podílet. Statutární zástupce neboli předseda nebo výbor SVJ může uzavírat smlouvy s dodavateli služeb a náklady rozúčtovávat mezi jednotlivé vlastníky bytů.

Členem společenství vlastníků jednotek se stanete bez ohledu na to, jestli s tím souhlasíte nebo ne. Ve chvíli, kdy si byt pořídíte a jste zapsáni do katastru nemovitostí, stáváte se právoplatným členem SVJ. Je to nezbytná část toho, abyste pro své bydlení měli zajištěny služby, dům byl bezpečný a v pořádku a vy se o nic navíc nemuseli starat.

Jaká pravidla platí ve společenství vlastníků bytových jednotek

Společenství vlastníků jednotek, a tudíž i všichni vlastníci jednotlivě, by měli znát a akceptovat určité dokumenty, které upravují vztahy vůči správě domu a jeho chod celkově. Fungování domu i praktické otázky v každodenním provozu domu určují dva základní dokumenty, stanovy a domovní řád.
 

Stanovy popisují a řeší základní fungování domu. Kdo jej zastupuje a řídí na venek (výbor nebo předseda), jak se o různých věcech v domě rozhoduje, kolik hlasů je potřeba pro přijetí konkrétního rozhodnutí a další.

Domovní řád řeší praktické otázky ohledně každodenního provozu domu, například klid v domě, parkování, pravidelný úklid, chování a venčení zvířat, nebo zabezpečení domu. Řeší konkrétní pravidla pro užívání společných prostor a chování v nich. Některá ustanovení musí být dle nového občanského zákoníku upravena i ve stanovách.

TIP: Tyto dokumenty může SVJ vytvořit samo nebo si najmou odborníka či advokáta, který je vytvoří na základě požadavků SVJ.

Nezapomínejte platit zálohy za služby a fond oprav

Abyste měli v bytě teplo, vodu a odpad se nehromadil u popelnic, je potřeba platit SVJ zálohy na poskytování těchto služeb. Zálohy se stanoví z předpokladu spotřeby při určité velikosti bytu a počtu osob v něm žijících. Tudíž je možné, že ze začátku budete platit více, než bude vaše reálná spotřeba. 

SVJ by mělo prostřednictvím profesionální firmy zajistit odečty energií a případné celkové vyúčtování s ním spojené. Pokud budete mít nedoplatky nebo přeplatky, statutární orgán se s vámi vyrovná, například vrátí přeplatek na váš účet, a to třeba prostřednictvím společnosti, která vše zajišťuje.

Služby spojené s chodem a správou domu SVJ objednává u dodavatelů. Například vedení účetnictví SVJ, administrativní činnosti, technicko-provozní servis domu, zákonné prohlídky technických zařízení v domě nebo opravy.
S opravami, rekonstrukcemi, modernizací a dalšími stavebními úpravami domu se pojí příspěvky do společného fondu oprav. Výši částky určuje celé SVJ, které si ji odhlasuje. Může se jednat o částky ve výši stovek korun, ale i tisíců. Záleží na stavu nemovitosti, jaké úpravy jsou v danou chvíli potřeba, nebo s jakými se počítá do budoucna.

Elektřinu si každý vlastník bytu zajišťuje sám, tudíž zálohy na ni nejsou zahrnuty v pravidelných platbách SVJ. Každý vlastník si vybere dodavatele elektřiny sám. Pokud si kupujete byt od bývalého vlastníka, který elektřinu měl zajištěnou, může ji přepsat na vás. Pokud s dodavatelem nejste spokojeni nebo potřebujete nového, s jeho výběrem i přepisem vám pomůže náš Enkidoo asistent. Na základě vašich kritérií vyhledá ty nejlepší nabídky dodavatelů, ze kterých si vyberete a pokud mu online poskytnete vaši plnou moc, vyřídí vše za vás.

Zúčastněte se shromáždění SVJ, máte hlasovací právo

Ze zákona je stanoveno, že se členové SVJ musí sejít minimálně jednou za rok, a to za přítomnosti minimálně 50 % spoluvlastnického podílu členů SVJ. Na shromáždění, které může svolat výbor, předseda, nebo vlastníci, se probírá stav domu, případné problémy v soužití vlastníků, hospodářský výsledek SVJ, důležité opravy, rekonstrukce a další. Každý vlastník může navrhnout změny nebo vyjádřit názor či nesouhlas. Pokud se nějaký požadavek třeba na změnu nebo rekonstrukci dostane do hlasování, každý vlastník má právo na vlastní hlas pro nebo proti. Každý vlastník má váhu svého hlasu stanovenou podle velikosti jeho členského podílu. Ke schválení návrhu postačí nadpoloviční většina přítomných hlasů. 
Jedná o standardní principy, ale vlastníci si mohou po vzájemné dohodě stanovit fungování SVJ jinak.

Věříme, že nyní vás už skutečnost, že koupí vlastního bytu vstupujete i do společenství vlastníků jednotek nepřekvapí a znáte svá práva a povinnosti.